Suomalaiset kunnat elävät historiallisen kiinteistömurroksen keskellä, kun sote-uudistus, väestönmuutos ja digitalisaatio vähentävät fyysisten toimitilojen tarvetta.
Tilanne pakottaa kunnat arvioimaan omaisuuttaan puhtaasti talouden ja strategisen tarkoituksenmukaisuuden valossa. Kyse ei ole poliittisesta valinnasta, vaan rakenteellisesta pakosta sopeutua uuteen todellisuuteen, jossa seinien ylläpito ei enää automaattisesti palvele kuntalaisten etua.
Haasteen mittakaava ja alueelliset erot
Kuntien kiinteistöhaaste on kansallisesti mittava ja se koskettaa laajasti koko julkista sektoria. Suomen Kuntaliiton ja Senaatti-kiinteistöjen selvitysten mukaan kunnat arvioivat, että noin 30 prosenttia eli noin 2,1 miljoonaa neliömetriä sote- ja pelastusalan tiloista uhkaa jäädä tyhjilleen lakisääteisten vuokrasopimusten päättyessä.
Suurimmillaan tyhjenemisriskin arvioidaan asiantuntijapiireissä koskevan jopa puolta kuntien nykyisestä rakennuskannasta. Tämä tarkoittaa kunnille valtakunnallisesti yli 220 miljoonan euron vuotuista vuokratulojen menetystä, vaikka rakennusten lämmitys-, ylläpito- ja pääomakustannukset jäävät edelleen kuntien maksettaviksi.
Ilmiö ei kuitenkaan kohtele Suomen kuntia tasapuolisesti, vaan se jakautuu voimakkaasti maantieteellisen sijainnin ja väestörakenteen mukaan. Suurissa kasvukeskuksissa tyhjeneville kiinteistöille löytyy verrattain helposti uutta markkinaehtoista käyttöä, tai tonttimaa on niin arvokasta, että vanhan purkaminen ja uuden rakentaminen on taloudellisesti kannattavaa.
Tilanne on täysin toinen seutukaupungeissa ja vähenevän väestön alueilla, joissa kiinteistömarkkina on hiljainen. Kun vapailla markkinoilla ei ole kysyntää, tyhjä terveysasema tai virasto muuttuu puhtaaksi kulueräksi. Erityisen haastavia ovat erikoistuneet sote-kiinteistöt, kuten vanhat sairaalat ja vuodeosastot, joiden muuntaminen esimerkiksi asunnoiksi tai liiketiloiksi on rakenteellisesti sekä taloudellisesti usein mahdotonta.
Monen tekijän samanaikainen paine
Tarpeettomien neliöiden taustalla vaikuttaa useita samanaikaisia yhteiskunnallisia ja teknologisia muutoksia, jotka supistavat kuntien tilantarvetta. Hyvinvointialueet etsivät omassa toiminnassaan säästöjä ja tiivistävät palveluverkkojaan, mikä johtaa väistämättä kuntien omistamien tilojen vuokrasopimusten irtisanomiseen.
Samaan aikaan syntyvyyden lasku vähentää päiväkoti- ja kouluikäisten määriä, mikä heijastuu suoraan opetus- ja kasvatustoimen tilatarpeeseen tulevina vuosina. Palveluiden siirtyminen verkkoon vähentää tarvetta fyysisille asiointipisteille, ja etätyön yleistyminen on jättänyt kuntien hallintorakennukset osittain tyhjilleen.
Kunnan roolin muuttuessa sote-uudistuksen jälkeen jäljelle jääneiden tehtävien hoitaminen vaatii erilaista, usein huomattavasti tiiviimpää ja joustavampaa tilakantaa. Tässä uudessa tilanteessa passiivisen omistamisen sijaan kunnilta vaaditaan aktiivista salkunhoitoa, jossa ratkaisut on jaettava selkeisiin strategisiin luokkiin.
Nykyaikaiset koulut ja elinvoimaa tuovat investoinnit muodostavat säilytettävän ydinkannan, jonka osalta huomio kiinnitetään korjausvelan hallintaan. Toimintoja kannattaa myös tiivistää tuomalla useita eri palveluita, kuten kirjastoja, nuorisotiloja ja järjestöjä, saman katon alle hybriditiloihin käyttöasteen nostamiseksi.
Jos kiinteistöllä on markkina-arvoa mutta ei kunnallista käyttöä, myynti vapailla markkinoilla vapauttaa pääomaa ja siirtää ylläpitoriskin yksityiselle sektorille.
Huonokuntoisten ja markkinattomien rakennusten kohdalla hallittu purkaminen on kuitenkin usein taloudellisesti ainoa keino katkaista jatkuva kulukierre, sillä korjaaminen tai tyhjänä pito muodostuu kunnalle pitkällä aikavälillä huomattavasti kalliimmaksi kuin tontin tyhjentäminen.
Henkinen kynnys ja taloudelliset realiteetit
Kiinteistöistä luopuminen on kunnissa usein enemmän henkinen kuin tekninen haaste, vaikka kyselytutkimusten mukaan reilusti yli 80 prosenttia kuntalaisista on huolissaan tyhjien kiinteistöjen aiheuttamista kustannuksista. Käytännön päätöksenteko kohtaa usein muutosvastarintaa, sillä vanhat rakennukset ja entiset kyläkoulut koetaan vahvasti osaksi paikallista identiteettiä ja historiaa.
Kuntalaiset ja toisinaan päättäjätkin rinnastavat rakennuksesta luopumisen itse palvelun lopettamiseen, vaikka kyse olisi toiminnan siirtämisestä tehokkaampiin, terveellisempiin tai digitaalisiin tiloihin.
Päätöksentekoa hidastaa myös tasearvojen haaste, sillä monien vanhojen kiinteistöjen kirjanpidollinen arvo on todellista markkina-arvoa korkeampi. Kiinteistön myynti nimellisellä hinnalla tai sen purkaminen pakottaa tekemään taseeseen suuria kerralliskuoron alaskirjauksia, mikä rasittaa kunnan tilikauden tulosta, vaikka pitkällä aikavälillä pelastaisikin käyttötalouden kuluja.
Modernissa kuntataloudessa kiinteistökannan kunto ja rakenne linkittyvät suoraan alueen elinvoimaan, vetovoimaan ja pitovoimaan. Jos merkittävä osa kunnan verotuloista kuluu tyhjien neliöiden lämmittämiseen ja ylläpitoon, resursseja jää vähemmän lakisääteisiin palveluihin tai kehitysinvestointeihin, mikä luo painetta kunnallisveron korotuksiin.
Yritykset ja uudet asukkaat hakevat alueita, joissa infrastruktuuri on kunnossa ja verotaso kilpailukykyinen. Nykyaikaiset, muuntojoustavat ja energiatehokkaat sivistys- ja vapaa-ajan tilat lisäävät kunnan vetovoimaa ja parantavat asukkaiden arjen sujuvuutta.
Hallittu luopuminen vanhasta mahdollistaa resurssien kohdentamisen uusiin ratkaisuihin, jotka vastaavat paremmin nykyajan tiukentuvia ympäristö- ja saavutettavuusvaatimuksia. Kuntakentän kiinteistöhaasteessa ei siis ole kyse vain seinistä, vaan siitä, miten julkiset varat kohdennetaan optimaalisesti tulevaisuuden palvelujen turvaamiseksi.











